Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire (bailleur) et un preneur (commerçant, artisan ou industriel) pour un local destiné à une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Un bail commercial est-il obligatoirement écrit ?
Si la loi ne l’impose pas, il est fortement recommandé de formaliser par écrit le bail commercial pour garantir la sécurité juridique des parties. Le bail commercial étant un contrat complexe, il est conseillé de recourir à un avocat pour sa rédaction ou sa relecture afin de prévenir tout déséquilibre contractuel et protéger les intérêts des parties.
Comment le loyer d’un bail commercial est fixé et révisé ?
Oui, lors de la signature du bail, le loyer est fixé librement entre les parties. Il peut ensuite être révisé selon les modalités prévues dans le contrat (indice de révision, clause d’échelle mobile, révision triennale) ou déplafonné dans les conditions prévues par la loi.
Qui doit payer la taxe foncière ?
La taxe foncière est à la charge du bailleur sauf s’il est expressément prévu dans le bail qu’elle est à celle du preneur.
Qui paie les charges et les travaux ?
La répartition des charges entre les parties est librement définie dans le bail, à l’exception des grosses réparations (gros œuvre, toiture, mise aux normes) qui ne peuvent pas être mises à la charge du preneur.
Comment résilier un bail commercial (hors résiliation judiciaire) ?
- Le preneur peut donner congé tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois par acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR,
- Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail (9 ans), sauf faute du preneur,
- Les deux parties peuvent décider, d’un commun accord, de rompre le bail de manière anticipée.
Que se passe-t-il à l’expiration du bail à défaut de congé ou de demande de renouvellement ?
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement. Durant cette tacite prolongation, chaque partie peut donner congé à l’autre sous réserve de respecter un préavis d’au moins six mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil.
Le preneur bénéficie-t-il d’un droit au renouvellement ?
Oui, le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail à l’échéance ce qui signifie qu’en cas de refus du bailleur de renouveler le bail, il doit verser une indemnité d’éviction sauf dans les cas limitativement énumérés par le Code de commerce.
Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?
Si le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motif valable, il doit verser une indemnité d’éviction au preneur, compensant le préjudice subi.
Que faire si le preneur ne paye plus le loyer ?
Lorsque le preneur ne paie plus son loyer, le bailleur dispose de plusieurs moyens d’action :
- Envoyer une mise en demeure,
- Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (huissier) en visant la clause résolutoire si elle est prévue dans le bail. Le preneur disposera alors d’un délai de 1 mois pour régler sa dette, faute de quoi la clause pourra être exécutée,
- Saisir le tribunal judiciaire : en l’absence de clause résolutoire ou si le preneur ne régularise pas la situation, le bailleur peut engager une action en résiliation judiciaire du bail et en expulsion du preneur,
- Recouvrer les loyers impayés : le bailleur peut également intenter une action en paiement pour récupérer les sommes dues, notamment en saisissant les comptes ou les biens du preneur.
Comment les locaux doivent-ils être restitués en fin de bail commercial ?
Le preneur doit :
- rendre le local en bon état (sauf usure normale),
- effectuer les réparations dont il est responsable,
- si le bail l’impose, retirer ses installations.
Si le local est détérioré, le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie ou demander une indemnisation.
Le bailleur peut-il interdire au preneur de céder son du fonds de commerce, lequel inclut son droit au bail commercial ?
Non. Le preneur est libre de céder son fonds de commerce, bien qu’il faille rester vigilant à la rédaction du bail qui peut encadrer une telle cession.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée, est un contrat de location permettant au bailleur et au preneur de déroger au régime classique du bail commercial de 9 ans sous les principales conditions suivantes :
si le preneur est maintenu dans les locaux à l’expiration du délai de trois ans, le bail dérogatoire se transforme automatiquement un bail commercial de 9 ans.
durée totale limitée à 3 ans (renouvellements compris)
pas de droit au renouvellement, ce qui signifie que le preneur doit quitter les locaux au terme du bail, sauf si un nouveau bail est signé.